博鳌·现场丨吴伯凡:5G视角下的房地产前景
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[提要]吴伯凡表示,“广深高速”,未来连接更广,连接的更深,节点与节点的速度越来越高速,这就是5G的特点,它一定会出现。并不是现实物理的世界,而是智能化的城市群

   「88850.com」澳门葡京在线网址讯 2019年7月27日,博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会在三亚举行。「88850.com」澳门葡京在线网址王颖现场报道,在主题为城市群大时代的分论坛上,著名学者、商业思想家作了题为《5G视角下的房地产前景》的演讲。

    吴伯凡:题目有点像是命题作文,我自己对房地产确实应该说了解并不多,所以我从另外一个可能大家目前很关注的视角来看一看未来房地产会可能的出乎预料的变化。5G是第五代通讯技术,我分享的时候,会说到城市也可以分成五代。在技术与房地产交融的时候,将会发生什么样的变化。

  如果说到最近的互联网,五年有什么样的变化,大家可以想一想,中国的互联网发生了怎样的变化。我们首先想到的是,长期差不多一二十年占据我们视野的大型互联网企业,不会马上消失,也许目前还不错,但已经显出老态。我们不太注意的,新兴的互联网企业,最近几年突然的进入我们的视野,而且以非常稳定的增长速度,越来越深刻和广泛的影响着我们的生活。BAT渐渐老去,有的要退休,正在淡出我们的视野。另外一些不是那么资深的互联网企业,今日头条、美团和滴滴、拼多多正在壮大,尤其引人注目,拼多多成立37个月就在纳斯达克上市。拼多多增长的速度和市值以及目前对于新的商业模式创新,已经给既有的互联网形成了巨大的挑战。

  这四家企业有什么共鸣的特点,如果用一点概括的话,他们正在重新定义城市(镇),以前阿里巴巴、腾讯、百度与城市的关系并不是那么的密切,但是这四家除了今日头条不是那么的密切以外,滴滴正在重新定义城市,美团在重新定义城市,拼多多在重新定义城市的边界在什么地方,五年前我们不可能想象的是,五六线城市和乡镇县的人民在享受五六年前无法享受的事情。中国的城镇化因为这些代表型企业的出现,出现了一种新的趋势,这在以前是没法想象的。像滴滴和美团实际上正在运营城市,每天几万人管理的调动性、精确性和有效性,让很多军队都感到汗颜。全国这么多人,非常有序的调动,让既有的资源最大化,让他们的配置路径最优化,这就是新的组织物种出现了,重新定义了生活方式和生活世界的企业,正在越来越成为城市的运营商或者是传统的城市因为有了他们,已经变的非常的不一样。

  拼多多和学而思、跟谁学正在重新优化城市,学而思说要消灭学区房。因为我们生活在北京、上海、广州等大城市的人,父母最头痛的事情就是学区房,为了上学必须在附近买一个房,你出生在什么地方,父母在什么地方,让外国人不可思议的学区房的制度和习俗,正在由他们颠覆。学而思的口号是要消灭学区房,我们在哪里,哪里就是学区房,他们通过非凡的教育意义和培训方式,的的确确让人感受到,你住在哪里不重要,你上哪里的机构是非常重要的,学而思很早就在美国上市了。

  拼多多有一个大家熟悉的口号,关注五环外的人群,无论是媒体、商业世界甚至是政府管理部门,我们过去将目光集中在五环内的人群,拼多多让我们看到五环外的人群和小镇,可能对中国有实质性影响的小镇经济和小镇文化。拼多多给我们提供了市场棱镜,相当于一道白色的日光通过三棱镜折射后就是赤红黄绿青蓝紫,过去我们将中国的市场分为一线、二线、三线和四线,拼多多以特殊的视角让我们感觉到中国不是这么简单的分类。在一线城市中用三棱镜照射后,也是有赤红黄绿青蓝紫,有一群人物在中国获得了特殊的财务,收入不高,他们的负担不重,消费的杠杆非常的低,不担心买房,因为他们已经拥有了房屋。即使购买房屋也不贵,他们没有大量的债务要偿还,不像生活在一线城市的白领阶层,好像工资很高,实际上可支配收入非常的低。他们的消费方式跟一线城市高收入人群完全是不对称的,甚至是一边倒的,实际上他们有他们的优势,同样的,在一线二线城市有大量小镇人群,你的生活方式,生活趣味可能是小镇的方式。每个人心里都可能住着一个小镇,大量的数据证明,现在加入拼多多的人群是一线、二线城市的人群为主。所有这些企业都在提醒我们,我们以前对城市的定义可能是错误的,或者是由于他们的出现,我们的城市正在发生深刻的变化。你想象的城市,可能正在离你远去。

  我刚才一直在讲互联网跟房地产到底有怎样的关系,一个看上去很传统,一个看上去是新经济的代表。曾经有一二个词特别的流行叫做“鼠标、水泥”,两者感觉是对立的产业,他们之间到底有怎样的关系,实际上大量的学术研究,很多的顶级专家在研究城市的时候,研究技术的时候,发现互联网跟城市实际上是一回事。我刚刚说“鼠标、水泥”看起来是对立的,实际上城市是水泥,这一基本的物质构建了城市的网络。水泥是虚拟的代表词,过去的二十年以来,一直在改造我们的城市。城市的共识是由搜索成本下降,交易成本剧增。如果你生活在城市,找到你想要的东西,搜索的成本非常的高,走村串户,走多少天和几个月,也找不到你想要的东西,不知道东西在哪里。如果我们生活在城市的话,搜索成本就非常的低,包括消费者对产品的搜索,也包括生产者对消费者的搜索。我们建立一座城市就是为了大大降低搜索成本,你想买什么东西,例如文房四宝,你想吃什么小吃。你去一个网点可以点对点,这是因为城市带宽的原因。农村的带宽很低,不可能从一个农村到另外一个农村频繁的流通。城市因为道路系统,每天跨越二三十公里来回快速的运行,农村不可能这样。因为搜索成本和交易成本降低的时候,人类文明中新的物种出现后,本质上解决了信息的问题。城市最早就是信息中心,我们聚集到城市中,就是为了交换信息,使得交易成本最小化。

  今天的成本正在发生悄悄的变化,我经常说的就是新IT代替了老IT。以前讲IT就是信息技术,今天讲的IT是智能技术。信息和智能有什么不一样,非常的不一样,从谷歌和百度看到这一历程。例如你要去王府井(行情600859,诊股)某一个小的店铺,如果你用谷歌和百度搜索的话,用一个关键词键入,你想要信息,它就会给你一堆信息。实际上你想了解的是在这个地方消费和购物的内容,搜索后的内容只是辅助性的了解。后来谷歌出现了地图,输入这个地方在地图上进行展示,不需要看众多的网页,这就是信息的优化。我不希望仅仅在地图上看到这个点,最好是可以告诉我,我在搜集信息的时候,我实际上是在找路径,我如何可以到达那个地方。因此,从地图逐渐发展到导航,导航也不是最终的目的,我只是想到那个地方,你直接给我造出一辆车,将我送过去,无人驾驶的车将我送过去,这就是智能化的演变。谷歌二十年的发展,就是从信息到智能的过程,百度也在做类似的事情。我们在过去的五年当中,已经可以感受到,正在从信息中心向智能的转变。如果对城市做基本的分类,这是我粗浅的分类,不一定对。最早就是纯粹的信息中心,在招股说明书讲到市场起源的时候,任何市场的起源都起源于一个小摊,也许就是一个十字路口,因为两条交叉路口的流量最大,或者是三、四条路,中国词有个词就是康庄大道,康庄是八个方向,也就是流量最高的地方。集市并不是城市,大家并不是住在那个地方的人去了,而是不住在那个附近的人,规定好了时间和地点,到那里进行交易,然后就撤走了。人类城市的第一代就是市镇,长期有人进行交易,市集就出现了,大家就住在这里生活和交易。再往后就出现了城市,就是为了降低搜索成本,提高交易机会。你离城市越远,意味着搜索成本很高,交易机会很少。十八到十九世纪的时候,每一个法国农民的额头上都写着与巴黎的距离,距离是文明的象征,也是信息的中心。第三代是我们这些年经历的内容,因为信息化和通讯技术,导致城市的优化,目前老实说,并没有太优化。我们有各种各样的导航系统,导航的就是信息,离智能还有距离。车联网、物联网充分的发展起来后,产生大量的数据,大量的数据使城市越来越聪明,城市就变成智能的生态,而不是简单的数据中心。目前处在第三代和第四代的城市之间,就是信息化的城市和智能化的城市之间。

  由于目前技术的限制,万物互联,人与人之间充分的互联,物与物之间充分的互联,过去大量的流量,是因为我们浏览信息消耗掉的,未来绝大部分的流量,是因为运行智能系统而消耗掉的,这与之前非常的不一样,这就是5G要做的事情。5G并不是让我们下载视频,意味着智能的网络。这里说的是城市的第五代,随着通信的5G技术的出现,城市集群会快速的发展。现在提到5G通讯技术的时候,会用三个词概括。别人问你5G是什么,有什么特点?第一,高带宽是目前使用的带宽的几十倍、几百倍甚至是上千倍。任正非先生说,要让带宽像太平洋一样宽大。

  任正非先生说,要让带宽像太平洋一样宽大,这个非常的重要。我们在消费信息的时候,对时延的问题不太在乎。如果你的车是智能驾驶的,很多的技术是在云端的。汽车给出反应动作的时候,如果都集中在云端的话,时延动作非常的重要。如果反应慢的话,车辆就碰撞了。因此高带宽意味着低时延,低到0.001秒,这样就是有价值的,5G就是快速反应。用粗浅的比喻,城市因为带宽目前运营的不好,现象就是车辆的堵塞,不仅仅出现在中国,全世界都有这样的现象。这个问题如何解决,为什么会堵塞成这个样子。在曼谷,大家每天下班都不回去,因为第二天再到城市,需要很长的时间,这就意味着城市的道路不够宽,流量慢了。将来互联网带宽发达的时候,就可以解决这些问题。在北京出门的时候,一天只能办一件事情,从这里出发,我马上到,就会问你在哪个马上,一动就是一个小时,就是说塞车。广覆盖不仅仅指空间,还指物联网和车联网。

  拼多多为我们展示了小镇化,如果没有4G怎么会有拼多多和美团外卖等等商业现象,大家基本上可以宅在家里。因为3G只是开头,流媒体只是开头。4G的代表是支付,支付20分钟也无法实现的话,大家就会使用纸币和信用卡,现在4G的技术用微信和支付宝比刷信用卡还要快,比掏纸币的速度还要快。技术的出现,使得乡村和城镇同样的速度,小镇划分与五环外化,意味着城市的边界在极度的延伸,新的称之为城市群的东西就出现了。智能网连就是智能的城市群,遵守的就是高带宽、低时延和广覆盖,三个东西覆盖到城市后,自然而然的就有了城市群的概念。互联网的出现,我们在哪里买东西都是差不多的,我感受最深刻的就是商业网点,我真的不记得上次去王府井、西单什么时候,记得是在十年前还是二十年前,过去讲到商业就提到西单和王府井,而且都是外地人旅游时过来看一看的地方。

  医疗、教育和购物借助互联网技术正在被摧毁。5G的时延对于医疗是非常重要的,做手术反应慢是不行的。台湾将互联网叫做网G网络,就是网络的意思。城市群将它定义为城际网络,如果充分体现了高带宽低时延和广覆盖的话。之前的网络虽然连接起来了,实际是老死不相往来。

  未来的房地产,中国的房地产是什么。有人说拐点已经开始出现了。中国每年新售的房子分摊到每个人可以达到1.234平方米,相当于年销售17亿平方米。有人计算15年后会下降到1平方米以下,这样的数据已经很不错了。现在是2019年,相比于2018年还增长了一点点。以后增长变缓、甚至持平和下降的趋势,我们不可能永远盖新房子,我不喜欢一个地方都是新的房子,我喜欢旧的房子占绝大多数的区域,例如欧洲,意味着城市发达的标志。

  我们今天讲的城镇化和城市化,也在讲城市群,我今天的分享就是不折不扣的抛砖引玉,用外行的视角进行诠释。我希望大家可以看到城市化的内容,那个城市是什么,城镇是什么,城市群是什么,我们有的时候冲着一个东西去的时候,那个东西可能已经消失了,未来展望城市群,对人的生活,对整个社会积极的影响,我提供以上的视角内容。传统的方式是正增长,而且是不断的变化,甚至是不可持续的,有人说用12年的时间回到12年前。现在是2019年,12年后就是2031年我们回到2007年,中国每年新增的房地产面积,大概是6亿平方米左右,这将是不可阻挡的趋势。未来可做的事情,就是虚拟网络,准确的讲是智能的网络,而不是信息网络。

  我最后进行概括,“广深高速”,未来连接更广,连接的更深,节点与节点的速度越来越高速,这就是5G的特点,它一定会出现。并不是现实物理的世界,而是智能化的城市群,谢谢大家。

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