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半月融资50亿 中国铁建地产千亿后现金流管窥
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[提要]3月18日,根据上清所披露的信息,中国铁建地产拟发行2020年第二期短期融资券,发行金额为6亿元;期限为1年;利率采用固定利率方式,根据集中簿记建档结果确定。

  派息略有下降是为了多留现金在手,以应对不确定性。”手握现金1662亿元的万科在疫情下都异常审慎。

  这时候,充沛的现金流既是活下去的保证,也是拥有选择权的筹码。于是,万科、华夏幸福、越秀地产等企业纷纷进行融资,其中包括向来低调的中国铁建。

  3月18日,根据上清所披露的信息,中国铁建地产拟发行2020年第二期短期融资券,发行金额为6亿元;期限为1年;利率采用固定利率方式,根据集中簿记建档结果确定。

  这只是中国铁建地产近期融资的一个缩影,据观点地产新媒体不完全统计,近半月以来,中国铁建就通过短期融资券及中期票据两种方式,向市场募集资金50亿元。

数据来源:上清所、观点指数整理

  中国铁建称,发行金额用于置换偿还到期的银行间市场债务融资工具的自有资金。其实,对大部分房企来说,今年都是一个债务大年。

  在观点地产机构主办的2020观点年度论坛中,中国银行业协会首席经济学家巴曙松通过数据指出,今年房地产债务到期规模比2019年会有进一步的提升。

  “2020年房企境内债券、海外发债、房地产信托,加起来预计债务是1.46万亿,从今年月度分布来看,一直逐月上升,债务压力峰值在7月,房地产债务为1490亿。”

  他表示,对比具有代表性房企的现金流和到期债权,可以看到,他们必须要找到新的融资产品,或者是加速现金流的回笼。

  再叠加疫情造成的销售折损,房企的资金面临着前所未有的考验。那么,融资频繁的中国铁建背后债务压力几何?

  募集说明书中显示,截至2019年三季度,中国铁建地产的短期债务(短期借款及一年内到期的非流动负债)为168.81亿元,占流动负债的21.25%。值得关注到的是,2016年-2018年,这一比例分别为30.3%、28.37%及26.29。

  与此同时,上述三年及2019年前三季度,中国铁建地产货币资金余额分别为77.08亿元、104.43亿元、64.99亿元和159.45亿元,占资产总额的比重分别为7.37%、9.08%、4.57%和9.57%。饶是如此,中国铁建的在手现金亦不足以覆盖其短期债务。

  但若从现金流方面看,中国铁建地产目前倒并不用太过担心。

数据来源:募集说明书、观点指数整理

  数据显示,截至2019年9月30日,中国铁建长期借款余额为445.61亿元,应付债券余额为169.43亿元,短期借款余额为115.26亿元,一年内到期的非流动有息负债金额为53.55亿元,其他流动负债约30亿元,有息债务总额共计813.84亿元。

  事实上,作为一家刚刚踏进千亿阵营的央企地产平台,中国铁建地产在活下来之外,还需要源源不断的资金进行扩张。

  2019年的最后一天,中国铁建地产发布海报称,公司2019年销售额突破1000亿元,在观点指数发布的2019中国房地产销售金额TOP100榜单中,中国铁建地产以1002亿元的销售位列第36位。

  千亿规模需要大量土储作为支撑,2016-2018年及2019年前三季度,中国铁建分别获取12个、7个、17个和6个项目,新增土地储备的规划建筑面积分别为276.88万平米、75.28万平米、384.32万平米以及141.6万平米,各期土地购置支出分别为210.4亿元、108.01亿元、263.66亿元和93.16亿元。

  截至2019年9月末,中国铁建合并口径土地储备规划建筑面积为603.54万平米,土地储备量可供未来2-3年的开发需求。

  观点地产新媒体了解到,2019年最后一个季度,中国铁建依旧呈现出积极的扩储姿态,接连拿下石家庄、遵义、天津、长沙、成都、南京等地块,总建筑面积约为227万平米,权益地价为111.6亿元。

  其中,中国铁建于12月31日夺得的成都青羊区地块总建筑面积达到50万平米,该地块成交价为60.6亿元,成交楼面价1.67万元/平米,溢价率50.45%。根据最新披露的信息,中国铁建在该地块持股比例为50%。

  同日,中国铁建在南京百亿土拍中也有收获,以32.3亿元拿下江北核心区隧道口片区宅地,建筑面积15.67万平米,楼面价20619元/平米。

  来源:观点地产网

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