长租公寓深度整合来临,万亿市场竞速跑
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[提要]自2018年以来,长租公寓风波不断。据悉已有近25家长租公寓因资金链断裂而破产。2019年,长租公寓将面临着终极选择,破产重组或上市是唯一归宿

  生存还是死亡,2019年的长租公寓面临终极选择。

  自2018年以来,长租公寓风波不断。据悉已有近25家长租公寓因资金链断裂而破产。2019年,长租公寓将面临着终极选择,破产重组或上市是唯一归宿。

  经过几年跑马圈地,行业进入深度整合期,青客公寓、自如、蛋壳等一些头部的长租公寓企业已谋求上市。资本要求变现,经营要金融支持,头部企业的资本化须提上日程。

  但另一边,一些长租公寓的头部企业已在谋求上市,如青客公寓、自如、蛋壳等,包括集中式和分散式公寓。长租公寓业内人士指出,经过几年的跑马圈地、长租公寓进入了深度整合期,要么破产被重组,要么上市。资本要求变现,经营也需要更多的金融支持,头部企业的资本化提上日程。

  但长租公寓依然要解决内生性问题,运营水平与盈利能力,才是核心。在这个层面,拥有融资和运营能力的开发商旗下长租公寓优势更加凸显。

  继南京乐伽公寓之后,又一家区域型长租公寓出事了。

  10月8日,河南悦如公寓公告,其投入的1600套公寓,因面临经营及资金压力,无力维持经营。

  此前的9月,悦如已接受了郑州比逊达美公寓的并购重组。工商信息显示,比逊达美已100%持有悦如公寓股权,法定代表人也已变更。

  今年2月,寓见公寓资金链断裂后被麦家公寓收购;3月,资金链断裂的苏州乐栈公寓被蜜蜂村落网络科技公司收购;8月,乐伽公寓宣布倒闭。

  同策咨询总监张宏伟表示,长租公寓“阵亡”,一大半都是资金链出现问题,其中很多不乏“租金贷”的身影。随着“租金贷”被禁,大量中小型运营商怎样生存已成了最大问题。再加上资产证券化融资受阻,长租公寓“钱”景堪忧。

  据公开数据显示,2019年上半年仅有5笔住房租赁ABS获批,对比2018年多笔首单动辄50亿至100亿的规模缩水很多。

  深度整合来临

  就近年长租公寓的模式而言,无论是分散式还是集中式,都具有天然的不足。运营商高度依赖地产资源,要想占领市场,就得不断砸资金盘下房源,成为“二房东”,再出租给租客。

  在这种模式下,运营商很难盈利。以青客公寓为例,招股书显示,截至2019年6月30日的前9个月,净收入为8.979亿元,但净亏损达3.73亿元;2017年、2018年,青客的净亏损分别达2.45亿元和4.98亿元。

  青客公寓也暗藏风险。根据招股书,其主要收入来源是租金贷的资金。截至2019年6月底,65.2%的青客公寓租客采用了租金贷,未偿还贷款本金8.726亿元,预付租金总额为7.9亿元人民币。

  在租金贷模式下,一旦资金链断裂,租客和房东就会陷入尴尬的境地,避免不了损失。

  克而瑞研究数据显示,长租公寓行业平均利润水平仅在2%~4%,现金流回正周期至少需6年以上。

  今年前三季度,万科泊寓、龙湖冠寓开业规模分别是82000间、60000间,排名前二;旭辉领寓、朗诗寓、碧桂园碧家国际社区等,总计新增体量超10000间。

  作为房企系长租公寓龙头,万科、龙湖均在2019年中报提出,要提升项目开业效率与经营质量。

  龙湖集团CEO邵明晓表示,冠寓在去年已开业超过5.3万间,今年按规划将累计开业近10万间,2020年达到20亿元以上收入。龙湖冠寓披露,预计明年将实现盈利。

  前述公司均认为,随着行业重新洗牌,包括资金在内的一系列资源会向头部企业高度集中,长租公寓运营商要想走得更远,必须要解决盈利模式问题。

  长租公寓,有规范才能走得更远

  据浙江在线报道,日前,杭州市住保房管局组织发布了《杭州市住房租赁资金监管办法(试行)(征求意见稿)》,有望为野蛮生长的长租公寓行业套上“紧箍咒”。

  征求意见稿最大的亮点还在设立租赁资金专用存款账户,冻结部分资金作为风险防控金上。风险防控金的总额按月租金总额的2倍确定,如果这一构想得到施行,至少住房租赁企业的专项存款账户中还有2个月的房租,可以用于赔偿租客和房东的损失。

  这很大程度上解决了房东与租客的后顾之忧。长租公寓一旦爆雷,租客与房东就会直接对撞,租客付了钱自然是要继续住的,房东收不到钱就只能提前收房,必然产生矛盾。两个月的房租虽然未必能涵盖所有的损失,但至少让双方都有了转圜的空间。

  这意味着整个行业风险防范能力的极大提升,也意味着长租公寓的经营成本也将提升。乐伽杭州分公司运营的房源就超7000套,以一套房租5000元计,两个月就需要冻结7000万的资金,这不是一笔小钱。对长租公寓而言,进入门槛无疑抬高了,草台班子是很难搭起来的,空手套白狼也很难玩下去,必须要有一定的资金实力。去芜存菁,把不合格参与者淘汰出去,这本身就是对市场的利好。

来源:聚恒投资

编辑:koko

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