柏文喜:谈谈长租公寓的上市问题
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[提要]今天,就长租公寓上市问题我接受了有关媒体的访谈。

  今天,就长租公寓上市问题我接受了有关媒体的访谈。

  主要问题集中在以下几个方面:

  1、自去年8月,部分长租公寓品牌相继暴雷、倒闭后,长租公寓领域陷入了长期的沉寂期。近期,长租公寓领域两大头部企业,自如、蛋壳最近相继传出赴美上市传闻,是市场风向发生什么变化了吗?

  2、您觉得当前市场环境对于长租公寓来说,“最好的时代”已经过去了吗?随着资本市场对于长租公寓发展预期的转变(部分房企高管对长租公寓盈利持疑,朗诗退出长租公寓市场等),您觉得自如、蛋壳成功上市的概率有多大?难点在哪里?

  3、从上市地点来看,自如和蛋壳不约而同的选择了境外上市。您觉得其选择境外上市的原因有哪些?上市的根本目的是什么?

  4、自如管理房间数量近85万间,估值50亿美元;蛋壳管理房间数量超50万间,估值20亿美元。您觉得在此时上市时机是否合适?这一估值能否受到市场认可?

  我认为最近长租公寓两大头部企业自如、蛋壳相继传出赴美上市传闻,并非市场风向发生了变化,因为企业的商业模式、盈利模式并未发生根本性变化,只不过部分长租公寓品牌暴雷、倒闭,部分房企退出旗下的长租公寓业务以后,相对而言行业竞争不再那么激烈,为尚存的长租公寓品牌企业提升管理和拓展经营赢得了时间并腾出了市场空间,反而可能会有利于这些头部企业的快速成长和拓展,行业头部企业携手资本市场进行行业整合的时机可能要来临了。

  我认为当前市场环境对与长租公寓而言,并非“最好的时代”已经过去了,而是经过长租公寓的行业风口以后,大量盲目进入这一领域的品牌、企业和资本倒闭或退出,反而让行业重归理性发展的轨道,对于行业头部企业而言应该是竞争压力减弱、市场拓展机会更好了。

  正因为长租公寓的市场需求是真实存在的,行业前景长期看好,所以我认为蛋壳、自如上市成功的概率还是比较大的,因为资本市场看好的就是行业和企业前景,投资的也是企业与行业的未来。但是对于这些企业而言,如何在近期提升企业经营,让经营性现金流转正乃至盈利,或者如何实现持续融资来补充经营性现流的亏空,让企业能够坚持到将美好的行业前景转变为企业大幅盈利的那一天,这才是这些企业当前的难点所在。

  至于这些企业上市的难点,在于如何让资本市场对行业前景充满信心、对企业经营给予认同,在此基础上才能获得资本方和投资人长期的投资加持。

  关于这些企业选择境外上市原因,我认为可能有两个:

  第一个原因是,这类企业属于轻资产、重运营型和高成长型企业,境外资本市场的接受度更高、估值也较高;

  第二个原因可能是,企业尚处于不盈利状态,而境外资本市场对于尚处于亏损阶段但是前景看好的企业接受度要更好一些。

  对于企业而言,上市的根本愿意,一方面是为了融资来支持企业运营和发展,另一方面是上市以后企业更加规范透明,有利于提高企业资信和品牌影响力,无论对于企业的市场拓展还是融资而言都是有利的。另外,因为之前可能有部分投资机构对这些企业有私募阶段的投资,上市是这些投资方获利退出的最好方式和途径。

  各家企业对于上市的诉求和目的不尽相同,上市压力和动力、动机也各不相同,因此对于上市的迫切性也不一样,所以此时是否是最合适的上市时机对不同的企业也是不一样的。如果企业上市非常迫切,那么市盈率也就不是最重要的考虑因素了。我认为此时应该正好是行业的转折期,一些具有长期眼光的机构可能会看好这个行业和行业内的头部企业,有可能会给出比较合理的估值。

  问:柏老师,再补充一个问题,您说左晖8月从自如退出和自如现在谋求上市有关系吗?

  上市是自如生存、竞争和发展的需要,左晖退出不退出不会影响自如上市的大目标,只是会影响自如上市的时间节点罢了。因为这个行业是充分竞争行业,上市是企业发展和生存竞争的需要,而不是自然垄断或者行政垄断行业的企业是可以不上市的。

  左晖是否退出,不会改变自如的行业性质的。每个企业家有自己的成长路径和成功的理由,他前期的一些市场行为也许有可能不受资本市场待见,因此他的离开有可能有助于自如上市顺利,仅此而已。

 来 源: 凯文叔叔的财经视角

     编 辑:liuy

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